המדריך לקניית דירה יד שניה

המדריך לקניית דירה יד שניה


 נסח טאבו הוא מסמך חשוב מאוד, בבחינת תעודת הזהות של הדירה.

במידה והדירה מוצאת חן בעיניכם, מומלץ לשאול את המוכר האם יש בידיו נסח טאבו, ולחילופין לבקש ממנו את מספרי הגוש והחלקה של הדירה.

כיום, ניתן להוציא נסח טאבו עדכני בהליך מאוד פשוט הלוקח דקות ספורות. פשוט נכנסים לאתר הממשלתי של אגף הסדר ורישום מקרקעין ומקלידים נתונים (כרוך בתשלום אגרה בסך 15 ש”ח, נכון לשנת 2019; התשלום מתבצע בכרטיס אשראי).

במידה ואינכם יודעים את מספרי הגוש והחלקה של הדירה תוכלו לבדוק לפי המפורט בחשבון הארנונה, או בחוזה הרכישה של המוכר, או לבצע איתור באמצעות מנועי החיפוש באינטרנט (כגון: זה המצוי באתר המידע הממשלתי) לפיהם ניתן לאתר און-ליין מספרי גוש וחלקה לפי הזנת הכתובת של הנכס.

באמצעות עיון בנסח הטאבו, תוכלו לראות ולוודא, הין היתר:

  • האם הדירה רשומה בטאבו.
  • האם הזכויות של המוכר רשומות כבעלות (או בתור חכירה).
  • האם המוכר הוא הבעלים הרשום של הדירה.
  • האם רובץ על הדירה שעבוד של הלוואת משכנתה.
  • האם קיימות לגבי הדירה בעיות ומגבלות חריגות (כגון: הערות אזהרה הרשומות לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מינהליים, הגבלות אחרות, ועוד).

בשלב זה, תוכלו גם לעמוד בקשר עם עורך הדין מטעמכם, למען כי יעיין בנסח הטאבו בעין מקצועית. הוא בוודאי יוכל להאיר את עיניכם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, ואף לסייע לכם בכל שאלה או בעיה אשר תתעוררנה אצלכם.

בדק בית

האם הייתם רוכשים רכב ללא בדיקה אצל מכון רישוי מוסמך?!

מקל וחומר, טרם רכישת דירה, או כל נכס נדל”ן אחר, יקר וממירב כספכם, למען השקט הנפשי והכלכלי שלכם ושל משפחתם, הרי שבנוסף לליווי וטיפול משפטי של עורך דין מקרקעין מומחה, במקרים רבים, גם חשוב מאוד להיוועץ עם אנשי מקצוע ומומחים רלוונטיים כדי לקבל החלטה מושכלת לגבי רכישת דירה.

כיום, טרם רכישת דירה, ניתן לשכור סל של שירותי בדק בית של חברות הנדסה העוסקות בשירותי בדק בית וביקורת מבנים (בעלות זניחה יחסית לעומת מחיר הדירה). כך, תוכלו לקבל חוות-דעת מקצועית ואובייקטיבית, הכוללת תמונת מצב מלאה ועדכנית בקשר עם הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש, הן מבחינת מצבה הפיזי הפנימי והן מבחינת הבניין, השכונה וסביבת האזור הקרובה.

במסגרת בדק בית, בין היתר, תוכלו לקבל טרם קניית הדירה נתונים ומידע על איכות הבניה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, איתור של ליקויי בניה בדירה (בעיות של נזילות ורטיבויות, מפגעים בטיחותיים, ועוד), ליקויים תכנוניים והנדסיים, מצב הבניין, מאפייני השכנים, טיב השכונה, גני ילדים ובתי ספר בסביבה, שירותי ציבור, מטרדים (רמות רעש, פשיעה, אנטנות סלולריות, וכיו”ב), כמו גם מאפיינים רבים נוספים.

בדיקה של שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין מוסמך יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית דירה.

בנוסף, שמאי מקרקעין יוכל לבצע בדיקות חיוניות הדרושות במקרים מיוחדים; כמו, למשל, קניית דירת גג, דירת גן, בית פרטי צמוד קרקע, מגרש, ועוד. שמאי מקרקעין יכול גם לבצע בדיקות מקצועיות לגבי היבטים נלווים שונים הכרוכים בנכס, כגון: בדיקת תכניות ותשריטים, אפשרויות של ניצול זכויות בניה קיימות, תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם, אפשרויות חוקיות של ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? חלוקה ליחידות? וכו’), קיומן של הפקעות, וכהנה וכהנה.

על חריגות כבר בנייה שמעתם? לא רק שמדובר בעבירה פלילית, אלא שלקיומן יכולה להיות השפעה על שווי הנכס, אפשרויות השימוש בו, בעיות בקבלת משכנתה, וכן קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה מצד הרשות המקומית, וכהנה וכהנה של צרות שממש לא בא לכם להיתקל ולהתעסק בהן בעתיד.

להלן דוגמאות למקרים בהם נתקלנו במשרד לאחר בדיקות אותן ערכו שמאים מטעמנו ביחס לנכסים:

  • חריגת בניה במרתף.
  • דירה הרשומה כמחסן או משרד.
  • פרגולה ללא היתר.
  • מחסן ללא היתר.
  • סגירת מרפסת ללא היתר/רישיון.
  • הרחבה בסלון ללא היתר.
  • תוספת חדר ללא היתר.
  • חניה ללא היתר.
  • עליית גג ללא היתר.
  • פתיחת/הגדלת חלון ללא היתר.
  • גדר חיצונית גבוהה בחריגה מהיתר.
  • ריצוף בחצר ללא היתר.
  • בריכת שחיה ללא היתר/רישיון.
  • ועוד.

באמצעות בדיקה של שמאי מקרקעין מוסמך (ולעתים, בשילוב מודד מוסמך) תוכלו לדעת האם יש היתר בנייה לנכס והאם מצבו הפיזי של הנכס אכן תואם את היתר הבנייה ולהיזהר ממוקשים (בדיקת התאמה להיתר).

ענייני משכנתה

משכנתה של הקונה – קבלת אישור עקרוני

אתם מתעתדים ליטול הלוואת משכנתה לצורך מימון העסקה? אם כן, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות והכנות מתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי ‘אישור עקרוני’ לגבי האפשרות לקבל הלוואת משכנתה. כדאי לעשות כן טרם חתימת הסכם רכישת דירה, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך בנושא זה של משכנתה.

המשמעות של ‘אישור עקרוני’ היא, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים, אותם מסרתם לו, וכמובן בכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלוונטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך, מאשר כלפיכם שהוא מסכים ברמת העיקרון להעניק לכם הלוואת משכנתה לצורך מימון רכישת הדירה.

כיום, ניתן לקבל ‘אישור עקרוני’ להלוואת משכנתה בהליך קצר, פשוט ומהיר יחסית, באמצעות מוקדים טלפונים של בנקים למשכנתאות, או בסניפיהם.

לידיעתכם, חוזי רכישת דירה כוללים לרוב סעיף לפיו אי-קבלת משכנתה ו/או עיכוב בקבלתה על-ידכם, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול החוזה. לפיכך, במקרה שלא תקבלו בפועל את ההלוואה מהבנק אתם נוטלים סיכון גבוה ביותר ועלולים להיקלע למצב מאוד לא נעים של הפרה יסודית של ההסכם מצדכם, עם סכנה לתשלום פיצוי כספי מוסכם בסכום קבוע מראש וגבוה לטובת המוכר.

בהמשך, רצוי לפנות למספר בנקים ולהתמקח עמם לגבי תנאי הלוואת משכנתה, כדי לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר עבורכם בנסיבות העניין ולפי הצרכים הייחודיים שלכם (לתשומת לב, קיימים מספר סוגים ומסלולים: משכנתה עם ריבית משתנה או ריבית קבועה, משכנתה מדורגת, שקלית, דולרית, הלוואת בוליט/בלון, תשלום קרן שווה, או לפי לוח-שפיצר, וכו’).

חשוב שתדעו, כי לפי הנחיות בנק ישראל (מסוף חודש 10/2012) הוטלו מגבלות על נוטלי משכנתאות מבחינת אחוז המימון מתוך שווי הנכס הנרכש (עד 75% לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, עד 50% למשקיעים).

לתשומת לב, משרדינו יתן טיפים על איך ניתן באמצעות עסקת העברת דירה במתנה לקרוב/ים (כגון: ילד/ים) להפוך מ”משקיע” לרוכש של “דירה יחידה”, וכך ליהנות ממימון משכנתה גבוה יותר (הפרש של עד 20%), ואף ליהנות מחיסכון ניכר בתשלום מס הרכישה.

משכנתה של המוכר – בדיקות רלוונטיות

את הנושא של משכנתה יש לבחון גם מהזווית של המוכר, כלומר, יש לשאול את המוכר האם על הדירה רובצת משכנתה (ותוכלו גם לבדוק זאת בנסח הטאבו) ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה.

בשלב זה, תוכלו לבקש מהמוכר להמציא לעיונכם מסמך (תדפיס רשמי) של הבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתה הרובצת על הדירה.

לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ואתם תהיו מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתה שלו. האם יעשה כן בדרך של פירעון המשכנתה, או בדרך של גרירת המשכנתה לנכס אחר וחלופי אותו הוא רוכש למגוריו ו/או נכס נדל”ן אחר המצוי בבעלותו. עשויה להיות לכך רלוונטיות גם לעניין בניית לוח התשלומים שלכם במסגרת העסקה. שכן, עדיף שפעולת סילוק המשכנתה הרובצת על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל הניתן. ואם היא נעשית באמצעות כספי התמורה שאתם אמורים לקבל (ממכירת דירתכם),עליכם להיערך בהתאם ולסנכרן את סכומי ומועדי התשלומים, וכיו”ב.

נשמע לכם קצת מסובך? לא נורא, אל תילחצו. אתם מוזמנים תמיד לשוחח איתנו ונשמח להסביר לכם כיצד כדאי לבנות את לוח התשלומים האופטימלי עבורכם לעסקה, לפי הנתונים האישיים שלכם (סנכרון מלא לפירעון המשכנתה של המוכר, להון העצמי שלכם, למשכנתה אותה אתם מתכוונים לקחת, כמו גם יתר הנתונים הספציפיים של העסקה).

בנוסף, משרדנו מצוי בקשרי עבודה עם יועצי משכנתאות ובנקים למשכנתאות, אשר ישמחו להתאים לכם את המשכנתה הטובה ביותר עבורכם.

תיק הבית המשותף

טרם קניית דירת מגורים, או בית צמוד קרקע, הנמצאים בבניין הרשום כבית משותף בטאבו, מומלץ לעיין בתיק הבית המשותף.

את תיק הבית המשותף ניתן להזמין באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של אגף רישום והסדר מקרקעין ולקבלו (באימייל) תוך 24 שעות בערך.

לצורך כך, יש להצטייד מראש במספרי הגוש והחלקה של הנכס.

השירות מאפשר להפיק מסמכים סרוקים (קבצי pdf) חתומים בחתימה אלקטרונית מתיקי בית משותף, והוא כרוך בתשלום אגרה בסך 33 ש”ח, נכון לשנת 2019 (מבוצע בכרטיס אשראי באתר התשלומים הממשלתי).

מסמכי היסוד המתקבלים במסגרת הזמנת תיק בית משותף, לפי סוגי תיקים, הם כלהלן:

  • תיק רישום הבית המשותף: צו הרישום, התקנון, תשריט הבית המשותף.
  • תיק תיקון צו הבית המשותף: צו התיקון, או התקנון המתוקן (אם ישנו).
  • תיק ביטול צו הבית המשותף: צו הביטול.

חשוב לעיין בתשריט של הדירה עצמה, וכן בתשריטים של הצמדותיה (תשריטי חניות, מחסנים, שטחי רכוש משותף, וכיו”ב).

התשריט הוא למעשה התכנית המחייבת מבחינה קניינית של הדירה כרשום בטאבו ככל הנוגע לשטח הרשום של הדירה, גבולותיה, החלוקה הפנימית, תוספות מיוחדות (כגון: פרגולה, תוספת חדר בגג, וכו’), וכיו”ב. בבית צמוד קרקע תוכלו לראות בתשריט את השטח הבנוי של הבית, שטחי שירות, שטח חצר (גינה), מחסן, פרגולה, כניסות ודרכי גישה, וכו’.

באמצעות התשריט ניתן לוודא, כי יש התאמה פיזית בין הנכס אותו אתם רואים ושוקלים לרכוש לבין הזכויות לגבי כפי שהן רשומות בטאבו (לדוגמה: האם החניה הספציפית שהמוכר הראה לכם ואמר שהיא זו השייכת לדירה אכן צמודה בפועל לדירה? האם המחסן הוא צמוד לדירה? וכדומה).

תשריט הדירה יאפשר לכם לזהות באופן פיזי את מיקום הדירה בבניין ובקומה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה המופיעים בנסח הטאבו, וכן את כל הרכוש הצמוד לדירה, כגון: חניות, מחסן, גג, וכו’.

כמו כן, תוכלו לדעת ולאמת, כי לא בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו”ב).

יתר על כן, אם הנכם מתעתדים לקחת הלוואת משכנתה, חשוב שתדעו, כי הבנקים למשכנתאות נוהגים לדרוש את מסמכי הבית המשותף, כולל התשריט (בשלב הבדיקה של שמאי מטעם הבנק). ולכן, כדאי לוודא מראש שהתשריט אכן קיים ו/או שאין שום בעיה בנושא זה, למניעת עיכובים ו/או בעיות בתהליך של קבלת הלוואת משכנתה.

לתשומת לב, יש הנוהגים נוהגים לפסוח על שלב זה מסיבות שונות, ולפיכך חשוב שתוודאו מול עורך הדין המטפל לכם בעסקת קניית דירה האם הוא אכן בודק ומזמין עבורכם את מסמכי הבית המשותף, כדי לוודא שהם אכן תואמים למצב הקיים, וכי לא נפלו בהם טעויות.

תיק הרשות המקומית

במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי וחשוב טרם ביצוע עסקה של קניית דירה. המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום.

כמו כן, ניתן להיכנס באינטרנט לאתר מינהל התכנון והבניה של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס ולעיין שם במידע תכנוני רלוונטי.

בתכנית בניין עיר ניתן לבדוק מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים במקרקעין, לרבות לגבי קרקעות סמוכות (אם יש קרקעות פנויות באזור, חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות עליהן בעתיד, כגון: מגורים, מסחר, מבני ציבור, תחנת דלק, כבישים, פארק, כיו”ב, כדי שלא תופתעו (הדבר עשוי להשפיע על איכות מגוריכם בדירה, כמו גם על ערכה, לכאן או לכאן, לפי העניין).

בתיק הבניין תוכלו לראות התכתבויות שונות (אם יש) לגבי הדירה והבניין, כלומר, מהי ה”היסטוריה” שלהם. ניתן גם לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, התראות בדבר מבנה מסוכן, וכיו”ב.

מומלץ לוודא שיש לדירה טופס 4 (טופס אכלוס).

בנוסף, מומלץ לעיין בהיתר הבנייה כדי לבדוק האם הוא תואם את המצב הפיזי של הדירה (בדיקת ‘התאמה להיתר’). במידה ומצב הדירה אינו תואם את היתר הבניה המאושר שבתיק, יתכן ויש אי התאמות ו/או סטיות המהוות חריגות בניה, דבר העלול להיות בעוכריכם בעתיד.

זאת ועוד, תוכלו לבדוק האם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות לגבי הדירה.

ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של חיוב בהיטל השבחה בגין הנכס. בהקשר זה יוער, כי לפי הנהוג במסגרת הוראות הסכמי מכר תשלום היטל השבחה חל בדרך-כלל על המוכר, אולם בהחלט חשוב שגם הקונה יהא ער לסוגיה זו מבעוד מועד (לרבות לצורך הכנסת מנגנון משפטי מתאים בהסכם, אשר יבטיח את תשלום היטל ההשבחה ע”י המוכר).

מס רכישה

כללי

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 עוסק בהיבטי מס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי סעיף 9(א) לחוק במכירת זכות במקרקעין, ובכלל זאת גם בעסקת קניית דירה.

כאשר קונים דירה יד שניה יש לשלם לאוצר מס רכישה, אלא אם כן יש זכאות לקבלת פטור ו/או הקלה במס.

מס רכישה נקבע לפי מספר מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, וכן בהתייחס לשאלה האם לקונה (שהוא “יחיד”) יש דירת מגורים נוספת (או יותר), או שזו דירה יחידה עבורו.

החוק מאפשר פטורים והקלות שונים במס רכישה, ולכן מומלץ להקדיש זמן ולבחון את הנושא כבר מבעוד מועד.

כדי לבצע תכנון מס מיטבי יש להיוועץ עם עורך דין רכישת דירה המתמחה גם בהיבטים של מיסוי מקרקעין.

דירה יחידה

שיעור מדרגות מס רכישה בגין “דירת מגורים יחידה”, כדלהלן*:

*גובה סכומי מדרגות המס הנ”ל מתעדכן מעת לעת (הסכומים הנ”ל – לדירה יחידה ולדירה נוספת – בתוקף: מיום 16.01.2019 ועד ליום 15.01.2020).

– על חלק השווי שעד 1,696,750 ₪: 0%
– על חלק השווי שבין 1,696,750 ₪ – 2,012,560 ₪ – 3.5%
– על חלק השווי שבין 2,012,560 ₪ – 5,192,150 ₪– 5%
– על חלק השווי שבין 5,192,150 ₪ – 17,307,170 ₪ – 8%
– על חלק השווי שמעל 17,307,170 ₪ – 10%

דירה נוספת

שיעור מדרגות מס רכישה בגין רכישת “דירה נוספת”, כדלהלן*:

*גובה סכומי מדרגות המס הנ”ל מתעדכן מעת לעת (הסכומים הנ”ל – לדירה יחידה ולדירה נוספת – בתוקף: מיום 16.01.2019 ועד ליום 15.01.2020).

– על חלק השווי שעד 5,194,225 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 5,194,225 ₪: 10%

מדרגות מס רכישה – לעולה בתוקף מיום 16 בינואר 2019 ועד 15 בינואר 2020

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ”עולה” בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:

– על חלק השווי שעד 1,788,285 ₪: 0.5%
– על חלק השווי העולה על 1,788,285 ₪: 5%

מידע נוסף

כפי שציינו, קיימים בחוק מספר פטורים והקלות במס רכישה, אשר עשויים לחסוך הרבה כסף. לכן, מומלץ לבדוק מבעוד מועד, באמצעות עורך דין ממשרדינו – האם הם חלים במקרה שלכם.

* המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא, ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו לפני נקיטת פעולה כלשהי, משפטית, או אחרת, אשר על כן מומלץ לפני ביצוע פעולה כלשהי, לפנות ולהתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום זה, וזה תחום מומחיותו.

אייל הלוי

עורך דין

עו״ד איל הלוי בעל ניסיון המתמחה בעריכת הסכמים וחוזים לקנייה ומכירת מגרשים, דירות והשכרתם. ניהול נכסים לתושבי חוץ ולתושבי הארץ שבבעלותם נכסי נדל״ן. בנוסף, עו״ד הלוי מייצג חשודים ונאשמים בכל הקשור לעבירות תעבורה כגון: שלילת רישיון, פסילות רישיון מנהליות, נהיגה בשכרות, נהיגה תחת השפעת סמים, עבירות מהירות, נהיגה בזמן פסילה, עבירות שבוצעו על ידי נהגים חדשים/צעירים והורדת נקודות .

אורי הלוי

עורך דין

עו”ד אורי הלוי, עוסק בכל הקשור בדיני נזיקין וחברות ביטוח. בתביעות נזקי גוף, תאונות דרכים, רשלנות רפואית,חיים,תאונות עבודה, אבדן שכר עבודה וכדו’. עיסוקו כולל ייצוג נפגעי תאונות דרכים בבתי המשפט לרבות ייצוג תובעים כנגד חברות הביטוח, ובכל מקרה אחר בו נגרם לאדם נזק גוף ומגיעים לו פיצויים. יתרונו הגדול והייחודי טמון ביכולת להעניק ללקוח פיצוי מרבי עקב ניסיון רב שצבר בייצוג חברות ביטוח שונות והכרת הנפשות הפועלות, כך שטיפולו בתביעת הנזיקין ומיצוי זכויותיו של הלקוח יבואו לידי מימוש בצורה טובה יותר וממילא התוצאות יהיו טובות יותר.

צור קשר

מאמרים נוספים

נהיגה בשכרות
תעבורה

נהיגה בשכרות

נהיגה בשכרות היא גורם מספר אחד להתרחשות תאונת דרכים קטלנית היום, תאונת דרכים קטלנית היא התנגשות בין שני כלי רכב, או בין כלי רכב להולך …

נהיגה ללא רישיון רכב ברכב
תעבורה

נהיגה ללא רישיון רכב ברכב

בעקבות שינוי בחוק, נהיגה ללא רישיון רכב ברכב היא מותרת. אך כמובן שזה לא פוטר לחדש את הרישיון בזמן. בישראל תאונות דרכים בקרב צעירים בשל …

נהיגה ללא רישיון רכב בתוקף
תעבורה

נהיגה ללא רישיון רכב בתוקף

נהיגה ללא רישיון רכב בתוקף זה אומר במילים מדוברות לנהוג ללא טסט, הטסט בודק את תקינות הרכב ומניעת בלאי בחלקי הרכב ובכך למנוע  תאונת דרכים, …