פרוייקט תמ”א 38 – השלבים השונים

מינוי עו”ד תמ”א 38: תחילה, עליכם למנות עורך דין מומחה שייצג את האינטרסים של דיריי הבניין. יש לחתום על כתב מינוי שבמסגרתו יפורטו השירותים שיעניק עורך הדין במסגרת הייצוג.

תפקידו של עורך הדין המלווה חשוב במיוחד – הוא זה שילווה את הדיירים במשך שלבי הפרויקט השונים ויגן על הזכויות שלהם.

• בחירת יזם: חשוב לבחור ביזם מנוסה שהוציא פרויקטים דומים לפועל בעבר.
• ניהול המשא ומתן וכריתת ההסכם הסופי: תהליך המשא ומתן מתבצע בידי עורכי דין תמ״א 38,שמגנים על האינטרסים של בעלי הדירות ומעגנים אותם בהסכם הסופי.
• חתימה על החוזה: במידה שהושג הרוב הדרוש, העומד על שני שלישים מבעלי הדירות בבניין במסלול החיזוק ו-80 אחוזים במסלול ההריסה והבנייה מחדש, ייכרת חוזי מחייב עם היזם. לעתים, על עו״ד תמ״א 38 להתמודד עם דיירים סרבנים.
• הגשת בקשה להיתר בנייה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ופרסומה: לפי ס’ 149 לחוק התכנון והבנייה, אם תוכנית הפרויקט כוללת בקשות מיוחדות או הקלות כאלה או אחרות על היזם לפרסמה כדי לאפשר התנגדויות. על ההתנגדויות להיות מוגשות עד 14 יום ממועד פרסומה של הבקשה. במידה שהוועדה המקומית בוחרת לדחות את ההתנגדויות, עומדת בפני המתנגדים זכות לערער על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית.
• מתן היתר בניה בתנאים: היתר זמני לפיו יינתן אישור להיתר הסופי כאשר יושלמו מספר תיקונים שנדרשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
• ליווי בנקאי: בשנים האחרונות עולה קרנו של הליווי הבנקאי, קרי מימון פרוייקטים על ידי מוסדות פיננסיים. על עורך דין תמא 38 לעיין במסמכי הליווי השונים כדי לוודא שהם אינם מטילים חבות כספית על בעלי הדירות.
• ערבויות וביטוח: על היזם להמציא ערבויות ולהפיק פוליסת ביטוח.
• קבלת היתר הבנייה: עם קבלת היתר הבנייה מתחיל ביצוע הפרויקט.
• ביצוע עבודות הבנייה: שלב זה יתבצע בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בחוזה מול הדיירים.
• סיום הבנייה ומסירת הדירות: בשלב זה מסתיימות העבודות וניתן טופס 4.
• תקופת הבדק: במהלך תקופה זו, אשר נקבעה בחוק המכר, על היזם לתקן ליקויים שהתגלו בבניין.
• רישום הזכויות בטאבו: השלב הסופי בכל פרויקט תמ”א 38 הוא רישום זכויות בבית משותף בטאבו. במסגרת שלב זה, שנערך בסיועו של עורך דין תמ”א 38, מתוקן הרישום הקיים בטאבו.

פרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי נחשבים מורכבים במיוחד לביצוע, הדורש תיאום בין בעלי הדירות, יזם, ועדות תכנון ובנייה, גופי מימון בנקאיים ועוד.

 לסיכום

הליווי המשפטי הוא העוגן שמאפשר הן לדיירים והן ליזמים להוציא את הפרוייקט לפועל: הליווי מתחיל כבר בשלב בחירת הקבלן, ממשיך לאורך המשא ומתן וגיבוש ההסכמים ומסתיים אך לאחר סיום רישום הזכויות בנכס.