Inheritance and eviction Binui? What happens to an apartment in Jerusalem when the neighbors sign an eviction-construction agreement??
1. The apartment you inherited is worth more than you thought. – And that's the problem.
דמיינו את הסיטואציה הבאה: הורה נפטר ומוריש לשלושה ילדים דירת שלושה חדרים בקרית יובל בירושלים. הדירה רשומה בטאבו, הצוואה ברורה, ונראה שהכל מסודר. שלושה חודשים לאחר מכן מגיע מכתב מיזם נדל”ן: הבניין נבחר לפרויקט פינוי-בינוי, כל הדיירים חתמו – חוץ מהיורשים שעדיין לא הסכימו ביניהם על מה בדיוק הם מקבלים.
זו לא תרחיש תיאורטי. זוהי המציאות שמשפחות רבות בירושלים מתמודדות איתה כיום, בשכונות כמו קרית יובל, הגבעה הצרפתית, קטמון, גילה ובית הכרם. פרויקטים של התחדשות עירונית – בעיקר פינוי-בינוי ותמ”א 38 – הפכו את הדירה הישנה שירשתם מנכס פשוט לאובייקט משפטי מורכב שיכול לשוות לכם עושר, אבל גם לפוצץ חו”ח משפחה.
This article was written to clarify: what happens to inheritance rights when a property is about to undergo demolition, what are the tax implications, and how to properly structure the management of the estate.
2. Inheritance and eviction-construction:
2.1 What is inheritance according to Israeli law??
חוק הירושה, התשכ”ה-1965, It states that upon a person's death, their estate passes to their heirs – whether by will or by law. The assets in the estate include not only tangible assets such as apartments and bank accounts, but also contractual rights, claims and economic potential.
שאלת המפתח בהקשר של פינוי-בינוי היא: האם “זכויות בנייה עתידיות” הן חלק מהעיזבון, ומי זכאי להן?
2.2 What is eviction and construction and what is its legal origin??
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, regulates the possibility of demolishing an old building and erecting a new, multi-story building in its place. The evicted tenants receive a new, usually larger, apartment, along with compensation and services provided by the developer. This mechanism allows the developer to implement the project only when all the apartment owners – or at least the large majority of them – agree to it.
2.3 What happens when the owner dies in the middle of the process??
This is where the complication begins. In recent years, the Jerusalem District Court has heard several cases in which an apartment owner died after an agreement in principle was signed with a developer, but before the final agreement documents were signed. In a district ruling, it was determined that the right to the new apartment that will be built as part of the eviction-construction process passes to the owner's heirs, provided that the heirs step into the shoes of the testator for all purposes, including obligations he assumed towards the developer.
3. Who gets the future building rights??
3.1 הגדרת “זכויות עתידיות” בצוואה
אחת השאלות המורכבות ביותר שעורכי דין לדיני ירושה מתמודדים איתה בירושלים היא כיצד מגדירים בצוואה “זכויות עתידיות” הנובעות מפינוי-בינוי. הניסוח הרגיל – “אני מוריש לבני את דירתי ברחוב X” – עשוי להיות בלתי מספק. הסיבה: הדירה ה”ישנה” תיהרס, ובמקומה תקום דירה חדשה עם שטח גדול יותר, לרוב בעלת ערך כפול ואף משולש.
בפסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בירושלים, נדון מקרה שבו המורישה ציינה בצוואתה “דירתי בבניין X” – ולא התייחסה כלל לאפשרות פינוי-בינוי. בית המשפט קבע כי הכוונה הייתה להוריש את הזכות בנכס כפי שיהיה במועד הפטירה ובכל הגלגולים הנובעים ממנו, כולל הדירה החדשה שתיבנה. אולם, בית המשפט הדגיש כי ניסוח מפורש הוא הדרך הנכונה והבטוחה.
3.2 How to formulate correctly?
עורך דין שמלווה עריכת צוואה בסביבה עירונית כמו ירושלים צריך לשים לב לנוסח כגון: “אני מוריש את כל זכויותיי בדירה הנמצאת בכתובת X, לרבות כל זכות עתידית, כספית או קניינית, הנובעת מכל הסכם להתחדשות עירונית, פינוי-בינוי, תמ”א 38 או כל תוכנית בינוי אחרת שתחול על הנכס, כולל זכאות לדירה חלופית, פיצויים, ותוספות בנייה.”
3.3 Can future rights be divided between several heirs??
Yes – but this requires particularly careful wording. One apartment cannot be physically divided, so you need to decide in advance: Will one heir receive the new apartment in full and compensate the others with money? Will a family company be established that is owned by all the heirs? The law of inheritance does not provide an automatic answer – so the will is the critical document.
4. Capital gains tax on the inheritance of an apartment in a clearance-construction project
4.1 When is capital gains tax paid??
Real estate appreciation tax is imposed according to חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, when selling real estate at a profit. In an inheritance, the transfer of the property from the testator to the heir is exempt from capital gains tax under Section 4 of the law. However, when the heir subsequently sells the apartment – which has since become a new apartment due to evacuation and construction – the calculation of the capital gains tax is particularly complex.
4.2 The day of inheritance and eviction-construction
Section 37 of the Real Estate Taxation Law קובע כי “יום הרכישה” בעסקת פינוי-בינוי הוא יום הרכישה המקורי של הדירה הישנה – כלומר, אם הדירה נרכשה ב-1975, יום הרכישה לצורכי מס שבח יהיה 1975, גם אם הדירה החדשה הושלמה ב-2024. בהקשר של ירושה, יום הרכישה הוא יום פטירת המוריש אם נפטר לפני 1.4.1981 אבל אם נפטר לאחר התאריך הנ”ל יום הרכישה הוא יום הרכישה המקורי של המוריש. השילוב בין שני אלה יוצר עמימות שרשות המסים מתמודדת איתה באופן שאינו תמיד עקבי.
4.3 Exemption from appreciation tax for an inherited residential apartment
Section 49B(5) of the Real Estate Taxation Law Grants an exemption from capital gains tax on the sale of a residential apartment that was inherited, under certain conditions: the heir is the spouse, descendant, or descendant of a spouse of the testator; the testator owned only one apartment; and the heir has not sold another apartment with an exemption in the past two years. However, does this exemption also apply to the new apartment built as part of a relocation-construction project? The Tax Authority tends to allow this, but the issue deserves individual approval in each case.
5. Improvement levy: Who pays, how much, and when??
5.1 What is the improvement levy??
The improvement levy is imposed by virtue of the third addition. לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965. The law states that a landowner will pay the local authority half of the increase in the value of the property resulting from a decision by a local planning and building committee – such as approving a plan that allows additional construction.
5.2 Who pays in a construction-clearance transaction??
בעסקת פינוי-בינוי, לרוב היזם הוא זה שנושא בהיטל ההשבחה כחלק מהסכם העסקה עם הדיירים. אולם, כאשר הדייר הוא יורש שקיבל את הנכס לאחר שכבר חלה תוכנית משביחה, השאלה מתעוררת: האם חלה חבות בהיטל השבחה על הירושה עצמה? לפי ועדות ערר שונות ופסיקת בתי המשפט המחוזיים, העברת נכס בירושה אינה “מימוש זכויות” המחייב תשלום היטל השבחה – אך המכירה הבאה של הדירה החדשה לצד שלישי כן תגרור תשלום.
5.3 Relevant ruling
בבית המשפט המחוזי בירושלים נדון מקרה שבו יורשים מכרו דירה שקיבלו בירושה לאחר שהבניין עבר הליך תמ”א 38. ועדת הערר קבעה כי יש לחשב את היטל ההשבחה על בסיס עליית הערך שחלה מאז יום פטירת המוריש (ולא מיום הרכישה המקורי), מה שהפחית משמעותית את חבות ההיטל.
6. What to do when one heir refuses to sign for the entrepreneur?
6.1 The veto power of a reluctant heir
אחת הבעיות המשפטיות הקשות ביותר בהקשר זה היא כאשר מספר יורשים מחזיקים בנכס בשיתוף, ואחד מהם מסרב לחתום על הסכם פינוי-בינוי. חוק פינוי ובינוי קובע מנגנון שמאפשר לפעול נגד “דייר סרבן” – אך מנגנון זה מורכב ומחייב עמידה בתנאים מצטברים.
6.2 What does the law say??
Section 2 of the Evacuation and Reconstruction Law (Encouraging Evacuation and Reconstruction Projects) קובע כי ניתן להגיש תביעה נגד בעל דירה המסרב סירוב “בלתי סביר” להצטרף לפרויקט. הסרבן חשוף לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים. בית המשפט יידרש לבחון האם הסירוב מוצדק, ואם לא – ניתן לצוות על חתימתו בפועל.
6.3 מה נחשב “סירוב סביר”?
In a precedent-setting ruling, the Jerusalem Magistrate's Court accepted a lawsuit against an heiress who refused to sign an eviction agreement on the grounds that the consideration was unfair. The court ruled that since the developer had offered acceptable and reasonable terms, and since the refusal prevented 23 other tenants from moving forward with the project, this was an unreasonable refusal that justified a damages award. However, the court did not force the signature, but rather held the heiress liable for damages.
6.4 What can heirs do preventively??
The most effective solution is to address the issue in a will.: Insert an explicit clause stating that in the case of a reasonable evacuation-reconstruction proposal, the heirs of the property are obligated to act together and are not permitted to refuse without just cause.
7. How to draft a will that protects future rights
7.1 Principles of formulation
צוואה שמתייחסת לנכסי נדל”ן בעידן ההתחדשות העירונית חייבת לכלול מספר רכיבים:
First, define the property broadly. לא רק “דירת X” אלא “כל הזכויות הקיימות והעתידיות הנובעות מהנכס.”
Second, instructions for managing the property during the interim period. What happens if the will is activated while the project is in progress?
Third, a mechanism for deciding on multiple heirs. מי מקבל החלטות? האם נדרשת הסכמה פה אחד? האם יש “קול מכריע”?
Fourth, designation for financial compensation. If the eviction results in financial compensation instead of an apartment, what do we do with the money?
7.2 Appointment of a professional estate administrator
When the estate includes a property with potential for demolition and development, it is highly advisable to appoint a professional estate administrator in the will – a lawyer or accountant – who will be authorized to negotiate with developers, sign documents, and act efficiently. The Inheritance Law allows this, and a legally appointed estate administrator is authorized to act without the need for the consent of any heir at any stage.
8. Enduring Power of Attorney: Why isn't it just for seniors?
8.1 What is a durable power of attorney??
חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (תיקון מס’ 18), התשע”ז-2016, introduced the institution of the enduring power of attorney to Israel. This is a document that a person signs while still competent, and authorizes another person to act on his behalf when he is no longer able to do so himself – due to illness, accident or cognitive decline.
8.2 The connection between evacuation and construction
Have you ever wondered what happens if the owner of the apartment is alive, but unable to sign? A person suffering from dementia, a stroke, or any condition that impairs their legal capacity – cannot sign an eviction-construction agreement on their own. Without a durable power of attorney, they must be appointed Guardian through the court – A process that can take years and delay the entire project.
A Jerusalem Family Court ruling delayed an entire evacuation-reconstruction project of 40 housing units for about 14 months because one apartment owner developed dementia and did not appoint a durable power of attorney in advance. The parties were forced to go to court to appoint a guardian, a process that delayed the entire project.
8.3 Who needs to sign a durable power of attorney??
Every adult property owner – not just the elderly. Illness, accident or any unforeseen situation can happen at any age. A durable power of attorney signed at age 50 and filed with a lawyer is an insurance policy that protects not only the property owner, but all of his neighbors.
9. Jerusalem: Neighborhoods with high potential for urban renewal
9.1 Why Jerusalem is a special market?
ירושלים מאופיינת במלאי בניינים ישנים עצום, בצפיפות אוכלוסין גבוהה ובביקוש עצום לדיור. תוכנית המתאר הירושלמית (תמ”מ 30/1) והתוכניות המחוזיות משדרות אות ירוק ברור לפיתוח בנייה לגובה, ירושלים מדרגת פרויקטים רבים כ”בעלי עדיפות לאומית” – מה שמזרז אישורים.
9.2 Neighborhoods to watch out for
Kiryat Yuval – An old neighborhood with hundreds of old housing units, relatively low market conditions for the area, high evacuation-reconstruction potential.
French Hill – A sought-after neighborhood with buildings from the 1960s and 1970s, many projects in the planning and negotiation stages.
Katamon and Emek Refaim – Have a very high land value, which makes any evacuation-reconstruction project extremely profitable for developers.
Gilo and Pisgat Zeev – Neighborhoods with old infrastructure and clear potential for renewal programs.
Beit Hakerem and Rehabiya – Prestigious areas where even one building with additional building rights is worth tens of millions of shekels.
9.3 What is checked before the testator dies??
לפני עריכת צוואה הכוללת דירה בשכונה “חמה”, כדאי לבדוק: האם קיימת תוכנית בינוי תקפה על הבניין? האם יש החלטה של ועדה מקומית? האם יזם פנה לדיירים? האם הוגשה תוכנית לרשות מקרקעי ישראל? כל אחת מהתשובות האלו עשויה לשנות את הניסוח הנדרש בצוואה.
10. Summary: What should be done now?
Inheriting an apartment in the era of urban renewal is a complex matter that requires careful legal care – not only at the time of death, but well before. The three legal tools that every property owner in Jerusalem should be familiar with are:
A properly drafted will – which explicitly refers to future rights, eviction-construction, and decision-making mechanisms between multiple heirs.
Enduring Power of Attorney – which ensures that if the property owner is unable to sign, a qualified person will do so in his place without delaying an entire project.
Preliminary tax advice – which clarifies the liability for the improvement tax and the improvement levy even before inheritance proceedings begin, and enables legal and effective tax planning.
The apartment you inherited – or are about to inherit – may be worth three times more than you imagine. Get it sorted now, while you can choose. Don't leave these decisions to the courts.
Frequently Asked Questions
- האם יורש יכול להתנגד לתמ”א 38 שהמוריש כבר חתם עליה?
answer : באופן עקרוני, היורש נכנס בנעלי המוריש ומחויב להסכמים שחתם. עם זאת, יש לבחון את ההסכם הספציפי. לכן קריטי לבצע “בדיקת נאותות” לירושה.
2. Is it worth selling an inherited apartment before or after a clearance-construction project?
answer: This is a question of real estate taxation. A sale before may benefit from an exemption from inheritance tax, while a sale after may yield a higher profit but with exposure to tax on the additional rights. In our office, we perform a tax simulation for each case.
An apartment in Jerusalem is a strategic asset, and urban renewal is a golden opportunity – don't turn them into a legal burden. At the Halevi Law Firm, we combine unique expertise in real estate taxation, inheritance law, and durable power of attorney certification to give you a hermetically sealed envelope of protection.
Come to a consultation and planning session today. Ensure that your inheritance builds a future, not conflicts.
📞 Contact us by phone or via the website. Our office is located at 33 Jaffa Street, 4th floor, Jerusalem.
Hebrew 
English