היטל השבחה

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שמטילה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על נכס שעלה ערכו, כתוצאה ממעשי הרשות ללא תרומת הבעלים.

לדוגמה: אדם רכש בית צמוד קרקע בת דונם אחד, ותוכנית בניין – עיר בעת הרכישה אפשרה לבנות על דונם אחד של אדמה רק בית אחד בשווי של 500,000 $. לאחר מספר שנים שונתה התוכנית ואפשרה לבנות 2 יחידות דיור על אותה חלקת קרקע, באופן שהקרקע הצמודה לבית הפכה להיות ראויה לבנייה ולא סתם חצר. בשל כך, עלה ערך הנכס באופן משמעותי לשווי של 900,000 $.

במקרה זה, בעל הנכס לא השקיע דבר, ובכל זאת הושבח הנכס שלו. על השבחה זו מגיע לרשות המקומית מס. הדבר נכון גם במקרה שהרשות הוסיפה אחוזי בנייה לנכס, אפשרה לבנות בריכה בחצר ועוד שינויים, הגורמים לעליית ערך הנכס.

מכאן שכל המבקש למכור את הנכס שבבעלותו, או להוסיף בנייה על הנכס שבבעלותו, צריך לפנות ולבדוק אם הושבח הנכס שלו, כתוצאה משינוי תוכנית בניין – עיר מאז שרכש את הנכס ועד היום, וכן לברר באיזה סדר גודל חיוב מדובר. כגודל ההשבחה של הנכס, כך גובה החיוב הכספי שיוטל עליו בעת מימושו.

חשוב לדעת: השומה של שמאי הוועדה אינה סוף פסוק. ניתן לחלוק עליה בעזרת שמאות נגדית של שמאי אחר ולנהל מו”מ על גובהה.

ובנוסף: בנכס שהוא בבעלות מנהל מקרקעין (אדמת מנהל), ניתן לקבל חלק מהיטל ההשבחה בחזרה ממנהל מקרקעי ישראל.

איך נקבע שווי היטל ההשבחה? לצורך קביעת היטל השבחה, לוקחים את סכום ההשבחה הגולמית (שהוא כאמור ההפרש בין המצב לפני אישור התוכנית למצב שלאחר האישור) ומחלקים אותו לחצי. כלומר, החוק קובע כי מחצית מההשבחה הגולמית היא סכום היטל ההשבחה שעל בעל הנכס לשלם למדינה.
כשמשולם היטל ההשבחה בעת מכירת הנכס, נחשבת ההוצאה כספית כהוצאה מוכרת לצורכי הפחתת הרווח שמתקבל מן המכירה לצורכי חישוב מס שבח. וכך סכום מס השבח שישולם בעת המכירה יהיה נמוך יותר באופן יחסי.

הואיל והנהנה היחיד מהיטל ההשבחה הוא המוכר, שעתה יכול למכור את הנכס שלו במחיר גבוה יותר מבלי שהשקיע בכך דבר, הכלל הוא שהמוכר הוא שצריך לשאת במס זה, ככל שחל עד מועד ההסכם. אך אם פורסמה תוכנית בניין – עיר חדשה אחר שהנכס נמכר, כי אז ערכו של הנכס עלה אחר המכירה שלו, והנהנה היחיד מכך הוא הקונה. בשל כך הכלל הוא שהקונה צריך לשאת בהיטל זה.

יש חשיבות גדולה לעניין זה, שכן האישור על תשלום או פטור מהיטל ההשבחה חייב להיות בתוקף בעת שיירשמו הזכויות של הקונה בטאבו. ממועד עריכת ההסכם עד למועד רישום הזכויות בטאבו עוברים פעמים רבות מספר חודשים (ולפעמים די בימים), ובינתיים מתפרסמת תוכנית בניין – עיר חדשה שמחייבת תשלום היטל השבחה לטובת קבלת אישור בר תוקף לצורך רישום בטאבו.

אמנם קונה יכול לפנות לוועדה המקומית ולבקש שהתשלום של ההיטל ישולם בעת שהנכס יימכר או שתמומש הזכות בדרך של בנייה נוספת. במקרה שהוועדה המקומית מאשרת הדבר, היא נוהגת להתנות הסכמתה ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, שמציינת במפורש שיש חוב היטל השבחה על הנכס.
לכן מוכר או קונה שבאים לעשות עסקת מקרקעין, צריכים להבהיר במפורש מי משלם את היטל ההשבחה ומהו המועד הקובע לעניין החבות – עד מתי המוכר חייב וממתי הקונה. ויש להיזהר בכך מאוד!
לנוכח מורכבות חוק תכנון ובנייה, מומלץ להיוועץ בשירותיו של עורך דין מקרקעין.
מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני טרם חתימה על הסכם מכר.

 

צור קשר

מאמרים נוספים