מיסוי מקרקעין 2026 – מה השתנה ומה חשוב לדעת?

מיסוי מקרקעין ב־2026 – מה השתנה ומה חשוב לדעת?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 חל על כל עסקאות הנדל״ן בישראל, ובכלל זה על עסקאות מקרקעין בירושלים, עיר המאופיינת בשוק נדל״ן ייחודי, מורכב ובעל היקפים כספיים משמעותיים במיוחד.

למה החוק חל על כל עסקאות הנדל״ן

חוק מיסוי מקרקעין נועד למסות רווחים הנובעים ממכירת זכויות במקרקעין בישראל, והוא חל על כלל עסקאות הנדל"ן: דירות מגורים, בתים פרטיים, נכסים מסחריים, מגרשים חקלאיים, מחסנים, מלונות ועוד.
מדובר בחוק טריטוריאלי, ולכן כל עסקה בישראל כפופה לו – ללא קשר לזהות הצדדים.

השלכות כספיות ומורכבות העסקאות

מאחר שעסקאות מקרקעין הן לרוב בעלות היקף כספי משמעותי, השלכות המס עשויות להגיע למאות אלפי ואף מיליוני שקלים. מכאן החשיבות הקריטית של תכנון מס מוקדם.

תכנון מס במקרקעין – למה זה קריטי?

שלבי תכנון מוקדם

במיסוי מקרקעין, הכלל הוא:
סוף מעשה במחשבה תחילה.

כבר בשלבים הראשונים של העסקה יש לבחון:

• זהות המוכר והקונה

• מספר הנכסים שבבעלותם

• מועד רכישת הנכס

• אופן קבלת הזכויות (רכישה, ירושה, מתנה)

• מהות הנכס והשימוש שנעשה בו

השפעת שינויים בחקיקה

מערכת מיסוי המקרקעין בישראל מורכבת, דינמית ומתעדכנת תדיר באמצעות חקיקה, הוראות ביצוע ופסיקה – וכל שינוי כזה עלול להשפיע דרמטית על חבות המס.

מס שבח מקרקעין בירושלים –  2026

מהו מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח ההון שנוצר ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין.
המס מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות.

הוצאות מוכרות לחישוב השבח

• הוצאות רכישה

• עלויות שיפוץ והשבחה

• מס רכישה

• אגרות ומיסים

• שכר טרחת עו"ד

• עמלת תיווך

• ריבית והוצאות מימון

לאחר קיזוז ההוצאות והצמדה למדד – מתקבל השבח נטו.

שיעור מס שבח

• שיעור מס שבח עומד על 25% מהשבח נטו

• קיימים פטורים והקלות, בעיקר ביחס לדירות מגורים

רפורמת מס שבח והשפעות 2026

בעבר ניתן היה למכור דירה אחת כל 4 שנים בפטור מלא.
מאז תיקון 76 (2014), הפטורים צומצמו והחישוב הפך לינארי ומורכב.

פטור לדירת מגורים יחידה

• מותנה בהחזקה של לפחות 18 חודשים

• כפוף לתקרת שווי הקבועה בחוק

מס שבח לינארי

חל על נכסים שנרכשו לפני 1.1.2014:

• החלק היחסי עד 31.12.2013 – פטור

• החלק מ־1.1.2014 ועד המכירה – מס 25%

מס רכישה – חובה על הקונה

שיעורי מס רכישה 2026

מס רכישה בעסקאות מקרקעין בירושלים מהווה רכיב משמעותי בעלות הכוללת של העסקה, במיוחד ברכישת דירות מגורים באזורים מבוקשים בעיר.

מס רכישה מוטל על רוכש זכויות במקרקעין ומהווה תשלום נוסף מעבר למחיר הנכס.
שיעור המס משתנה בהתאם:

• לסוג הנכס

• למספר הדירות שבבעלות הרוכש

• למעמד הרוכש (דירה יחידה / נוספת)

• דירה יחידה: עד 1,978,745 ₪ – 0%, 1,978,745–2,347,040 ₪ – 3.5%, 2,347,040–6,055,070 ₪ – 5%, 6,055,070–20,183,565 ₪ – 8%, מעל 20,183,565 ₪ – 10%

• דירה נוספת: עד 6,055,070 ₪ – 8%, מעל – 10%

הקלות לעולים חדשים

עולים זכאים להטבות מס מיוחדות לתקופה של עד 7 שנים ממועד העלייה.

עסקאות מתנה בין קרובים 

מתי עסקת מתנה מושלמת

בשונה ממתנה רגילה, מתנה במקרקעין מושלמת רק עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
עד אז – מדובר בהתחייבות למתנה, שממנה ניתן לעיתים לחזור.

הטבות מס בעסקת מתנה 

• פטור ממס שבח במתנה בין קרובים

• קרוב לעניין מס שבח: בן זוג, הורה, סב, צאצא, בני זוג של צאצאים, אח/אחות (במגבלות)

• מקבל המתנה נכנס לנעליו של נותן המתנה לגבי מס שבח בעת מכירה עתידית

מס רכישה בעסקת מתנה

• חבות מופחתת: 1/3 ממס הרכישה הרגיל

• העברה בין בני זוג בדירת מגורים משותפת – פטור מלא

היטל השבחה ועסקאות מתנה

העברה ללא תמורה בין קרובים אינה נחשבת מימוש זכויות ואינה יוצרת חיוב מיידי בהיטל השבחה – אלא דוחה אותו למועד מימוש עתידי על ידי מקבל המתנה.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה – מסלולים

1. פטור מלא – בכפוף לתקופות צינון ולתנאי דירה יחידה

2. מס מוטב לינארי – בהתאם למועד הרכישה והמתנה

3. חיוב מלא במס שבח – כאשר לא מתקיימים תנאי הפטור או ההטבה

לכל מסלול השלכות שונות, ולעיתים אף על נותן המתנה עצמו.

סיכום 

חשיבות ליווי מקצועי

מיסוי מקרקעין אינו שאלה טכנית – אלא מהלך אסטרטגי.
החלטות שגויות עלולות לעלות ביוקר, בעוד שתכנון נכון עשוי לחסוך סכומי עתק.

לפני כל עסקת נדל"ן – מכירה, רכישה או מתנה – מומלץ לפנות לייעוץ משפטי המתמחה במיסוי מקרקעין, על מנת לבחון את מלוא ההיבטים: קנייניים, מיסויים ותכנוניים.

לאור המורכבות הרבה של מיסוי מקרקעין בירושלים, והשלכות המס ארוכות הטווח, מומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין בעיר ירושלים, כבר בשלבים הראשונים של העסקה.

צרו קשר לייעוץ ראשוני וללא התחייבות – נשמח לעמוד לרשותכם.

*  האמור אינו מהווה המלצה או ייעוץ ויש לבחון ולקבל ייעוץ בגין כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור במאמר.

עורך דין בירושלים מיסוי מקרקעין